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樓市問答NO.27 | 手上5套安置房,穩定收租還是置換買商品房?

2019-06-19記者:伊旭松 來源:紹興樓市網
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紹興樓市網圖片

Q1、老師你好!元壟城和香湖印那個樓盤性價比好一些?謝謝!

答:這兩個項目都是柯橋目前銷售非常火爆的在售項目,高層住宅的銷售價格也在同一個區間內,可以說各有千秋。

如果一定要問哪個的性價比更高?我個人覺得還是香湖印吧,原因有二:

目前元壟城所在的柯東片區還在建設中,這個區域的利好需要時間才能逐步展現;相對而言,香湖印周邊的配套更為成熟,未來業主的生活會更加便利。

從產品類型上說,元壟城涵蓋了幾乎所有的住宅類型,這其中高層住宅是整個項目中價格最為低廉的,因此從項目的排布可以看到,小區的景觀更多是圍繞排屋、合院、超高層等展開;而香湖印是一個純粹的高層小區,小區景觀布置更為均衡。

金昌香湖印效果圖
金昌香湖印效果圖

Q2、紹興袍江現在開盤的和即將開盤的有哪些樓房?價格1萬5內的

答:據我所知,現在袍江開盤的新建商品房項目有濱湖里、寶龍世家、新城·悅雋公館和銀湖灣等,即將開盤的主要有三個項目,分別是:柏麗灣、中天·觀樾誠品、未來樾。

在售項目中,寶龍世家和新城·悅雋公館的單價都在你希望的區間。

Q3、老師,恒大御景灣適合投資嗎,發展前景怎么樣?

答:恒大御景灣不適合投資,適合自住。

這個項目所在的則水牌區域是未來政府打造的水韻智城板塊,未來是還是可觀的。

從已經出爐的用地規劃看,這里未來只有8種用地,其中特別值得市民注意的是,水域面積占到27.5%,在規劃中保留了大量的水域,也保留了歷史上水鄉澤國的場景,可以說是真正意義上的水城。尤其是住宅地塊面積占比達到了36.46%,這說明未來則水牌依舊是以“人”為本,其中規劃總人口是4.8萬人,對5.35平方公里的總用地來說,符合“國際慢城”的標準(每平方公里少于1萬人)。

從交通格局上看,隨著鳳林路向東延伸,這個區域的出行會更加便利。

為什么說不適合投資呢?

因為恒大·御景灣的裝修標準相對較高,主燈、踢腳線、背景板等應有盡有,除了一些可移動的家具和家電,幾乎可以實現拎包入住。由于這個房子還沒交付,交付以后辦出產權證又在限售政策的范圍內,這樣的裝修白白房幾年太可惜了。

出租的話,目前紹興的租金也不算高,回報太低,更何況東邊武漢地產的項目即將面世,競品還是挺多的。

恒大御景灣效果圖
恒大御景灣效果圖

Q4、買龍灣府小區好還是恒宇錦園好

答:一個是即將交付的新小區,一個是已經交付的項目,在其他條件都基本相似的情況下,我肯定建議你買新的。

當然,如果你資金比較充裕,是在大平層和排屋之間徘徊,那我就會建議你買龍灣府,因為這里有柯橋十分稀缺的親水排屋。

Q5、伊老師,想問一下,自住的話選藝境還是新城悅雋?

答:如果有孩子馬上上小學,選藝境。

敬敷小學就在家門口,每天步行上學,家長省去了接送的煩惱,這種便利是很多人可望而不可及的。

如果現在還沒孩子,或者說對送學沒有要求,選新城·悅雋公館。

這里的一手房源比較充足,各個面積段也都有,總價也較低;此外,悅雋公館旁邊會有3萬平方米的商業配套,而且是由商業地產運營經驗非常豐富的開發商招商和操盤,在世紀街商業逐步平淡之后,這里毫無疑問會成為袍江人氣項目。

最后,在群賢路即將通車,新城·悅雋公館的出行會極為便利,這將提升其估值水平。

新城悅雋公館效果圖
新城悅雋公館效果圖

Q6、鑒湖壹號院值得買嗎?周邊都是廠房,會拆嗎?

答:我目前沒有收到周邊廠房拆除的信息。

Q7、越府名園怎么樣?

答:城市繁華區域的尾房項目,優缺點都很明顯。

優點主要就是地段,緊鄰勝利路主干道,旁邊就是世茂商圈。

缺點有三:產品設計得比較早,2010年就開盤了,各種配套和新項目比有差距,比如電梯;毛坯交付的項目,此后淘寶上集中拍賣過房源,未來數年內都會面臨鄰居裝修的困擾;項目物業服務與定位有差距,未來會影響二手房市場上的表現。

總體來說,不是很推薦。

Q8、柯西5套安置房,明年聽說可以拿房產證,是穩定收租呢還是置換買商品房?

答:雞蛋不要放在同一個籃子里,財富也不要過于集中了同一類產品上。

你有5套安置房,又全部集中在柯西,無論是數量還是分布,都過于集中,那個區域收租的話回報率很低,建議你置換商品房。

陽光城元壟璞悅效果圖
陽光城元壟璞悅效果圖

Q9、陽光城璞悅值得投資嗎?還有柯橋銀泰城會建在哪里?

答:先說個人觀點:不妨再看看周邊項目。

璞悅所在的柯北板塊項目比較多,投資置業一般來說是盡量尋找小面積低總價的房源,從價格和面積段兩個維度考察之后,你就可以有自己的結論了。

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